En el mundo del real estate el timing es todo. Después de meses de caída de precios: ¿llegaron al piso? ¿Es un buen momento para comprar? Qué dicen los expertos.

Los precios de las propiedades cayeron un 35% entre principios de 2019 e inicios de 2022 (según datos del ROI, el Registro de Operaciones Inmobiliarias). Luego de meses de  baja en los precios de las propiedades, cabe preguntarse si es un buen momento para comprar, o si todavía es recomendable esperar un tiempo más para encontrar mejores precios. 

Según los expertos consultados por Zonaprop, resulta difícil decirlo con precisión, aunque la mayoría coincide en que si este no es el piso, al menos está cerca. Por lo tanto, hay grandes oportunidades para aprovechar y eso se debe a varios motivos. 

Sí, hay consenso en el sector en que este es un momento para salir a comprar. Quizá donde difiere la respuesta es en el enfoque: “Algunos dicen que sí porque los precios han tocado piso (aunque en teoría no estamos en condiciones de afirmarlo). Otro diagnóstico dice que hay una oportunidad histórica, y en esto coincido, porque el 19% de todo lo que se ofrece en el mercado residencial ya se ubica en zona de oportunidad, una zona en la que las propiedades tienen el precio de publicación un 16% por arriba del precio del cierre. Hay 20.000 casas, departamentos y PHs en esta situación. Es decir, que incluso si siguen cayendo los precios sigue siendo una oportunidad por la gran dispersión de precios, con lo que aún si siguieran cayendo hay margen para que siga siendo una oportunidad”, explica Fabián Achával, titular de la firma inmobiliaria que lleva su nombre y cocreador del ROI.

Según su relevamiento, la gran mayoría de las propiedades que se publican se encuentran por fuera del precio de mercado: apenas el 11% está en precio, y luego hay un 19% que se encuentra en lo que denominan “zona de oportunidad”, lo que representa a 26.200 departamentos, casas y PHs.

Pero, además de estas oportunidades, es importante tener en cuenta que estos precios se combinan con un momento de enorme cantidad de oferta. “Hoy hay cuatro  veces más oferta que cuando tuvimos precios récord. Por eso se trata de una oportunidad histórica. No hace falta que los precios toquen el piso porque al haber tanta dispersión en los precios podés encontrar grandes oportunidades e incluso estar cubierto. Pero para eso hay que buscar bien y estar bien asesorado. Por eso la importancia de los datos para nosotros”, refuerza Achával.

En ese punto coincide Manuel Mel, de Mel Propiedades: “Hay un sobrestock y los que venden saben que hay mucho. El comprador tiene las de ganar en la negociación. Es un buen momento para el comprador. Mientras esté este condicionante, los valores van a tender a mantenerse, no van a subir. Si el dólar levanta, los precios pueden volver a acomodarse, pero la condición para que suban es que tiene que haber faltante de stock. No como ahora que hay 4 o 5 veces más de lo normal. Y eso se va a mantener un tiempo”, reflexiona. 

Iuri Izrastzoff, director de la inmobiliaria Izrastzoff, dice que luego de la fuerte caída que se registró, ya se observa una reactivación en las zonas donde trabajan “El precio está cerca del piso. Ya hay más visitas, eso por supuesto en los que son realmente vendedores. Todavía hay un segmento mayoritario de los propietarios que no están decididos a vender y no bajaron en proporción a lo que realmente se vende. Hemos tenido propiedades en venta por más de dos años. Hay dos mercados realmente”, dice en referencia a la amplia proporción de propietarios que todavía se resiste a adaptar sus precios. 

Y agrega: “Es un buen momento para comprar porque lo está mostrando el mercado. No masivamente como en 2017 cuando había crédito, hoy no hay nada de crédito, pero sin embargo están subiendo las escrituras. Por otro lado, el análisis que hacemos es que los valores bajaron mucho, estamos al final de un gobierno, se avecina un cambio de época con un gobierno nuevo que va a tener que hacer muchas cosas que no se hicieron para que la economía funcione y esas son señales que pueden ser positivas de acá a un año. Eso puede tener una lectura de que es un buen momento para comprar porque aunque no es fácil lo que va a venir, probablemente en el futuro suban los precios”. 

¿Cuál es la brecha entre el precio de publicación y el de cierre?

En este contexto, quien tiene el dinero en mano para comprar juega con una ventaja a la hora de negociar. Según Achával, la brecha promedio entre el precio de publicación y el precio efectivo al que se cierra el acuerdo está en 16%. Sin embargo, ese número esconde una realidad compleja porque hay una enorme dispersión de valores y falta de precios de referencia. 

Lo que es claro es que en las propiedades que están en precio, ese salto de negociación es menor: “En esos casos está en 5%. Pero el año pasado vimos que rondaba entre 10 y 15% para los que no estaban en precio. Hoy no se está viendo ya ese nivel de contraoferta. Y lo vimos sobre todo con casos de extranjeros que vinieron con esa idea y aprovechando el precio del dólar, pero se llevaron sorpresas con contraofertas muy agresivas que no prosperaron”, aporta Izrastzoff. Mel coincide con ese 5%: “No más de eso porque el hecho de tener un margen de contraoferta muy abultado no sirve porque si no ponés un precio fuera de mercado que no funciona”.

Otro tema que se vio mucho en el mercado fue el de las propiedades que pasaban demasiado tiempo a la venta. Ese fenómeno se sigue dando entre los que publican a precios fuera de referencia, pero para los que dan una tasación adecuada, los tiempos se agilizan: “Una propiedad que está en precio, el 11% de lo que hay, se sigue vendiendo en los mismos tiempos que antes. En 4 meses se puede vender. Y lo que está en zona de oportunidad, incluso más rápido. Todavía hay muchos que se aferran a precios viejos: el vendedor tiene una altísima aversión a la pérdida, y no quiere bajar un valor y con eso pierde y pierde. La mayor parte de los propietarios fijó su idea de valor en números de 2017 y esa Argentina ya no existe más”, sentencia Achával y dice que recuperar esos precios va a llevar entre 3 y 5 años porque con este nivel de cepo al dólar no es viable una recuperación fuerte de los valores y todavía queda un año de gobierno actual, sumado a lo que lleve la estabilización del siguiente.

¿Cuáles son los mejores barrios para invertir?

“En algunos barrios más consolidados, como el corazón de Recoleta, a priori pareciera que los precios se estabilizaron, pero a nivel promedio de la Ciudad no lo podemos decir”, asegura Achával y aclara que es imposible saber cuándo se va a llegar al piso, un tema que dependerá mucho de lo que pase con la macro. Además, tampoco se ven casi créditos hipotecarios y eso influye en la ecuación. “Hoy dentro de los compradores hay muy pocos inversores. La mayoría son consumidores finales. Entonces tenemos que recuperar esa parte de la demanda y eso generaría un nivel de operaciones más alto. Para eso es clave que se modifique la Ley de Alquileres. Tiene que haber consenso para modificarlo y avanzar en ese camino”, pide el experto. 

Según Izrastzoff, los barrios que comenzaron a mostrarse más estabilizados son Recoleta, Belgrano y algunas zonas de Palermo. “Luego Puerto Madero tiene precios muy altos y seguramente tengan todavía margen para bajar. Mientras que en zona norte ocurrió al revés, los precios subieron post pandemia en especial en casas chicas y lotes. Ahí fueron en el camino opuesto. Ahí tal vez haya un potencial de baja en los próximos meses porque se frenó un poco la actividad en algunos segmentos. Pero estamos hablando de una zona muy diversa y compleja”, aclara y menciona que donde hay mayor movimiento se ve no solo con tickets chicos, sino con propiedades de entre USD 500.000 y USD 1,5 millones. 

Por último, Mel menciona que hoy se ve un buen momento especialmente para un comprador que quiera adquirir una propiedad en cuotas actualizadas por CAC, en el segmento de emprendimientos. “Para el que se endeuda en pesos es un buen momento para cerrar. Es un buen momento para negociar y además pesificar a un dólar billete que está bajo. Esto es importantísimo y mucha gente no lo ve o no está acostumbrado a estas situaciones”. 

Y finaliza: “Para los que buscan algo usado sigue siendo un buen momento porque está todo el mercado igual. Lo que le pasa al dueño del usado es que se dice que se llegó a un piso, pero la realidad es que ese piso lo define la propuesta de un comprador. Porque el que vende el usado sale a comprar otro usado. Pararse en un precio no tiene mucho sentido si vendés para comprar porque el que compra se acomoda a las mismas proporciones. Muchos compradores de usado tienen la posibilidad de comprar muy bien. Incluso hay constructoras que toman metros terminados o algunas que en edificios a estrenar permiten seguir pagando en cuotas incluso después de tomar posesión”.  

Fuente: Zonaprop