El mercado inmobiliario argentino recuperó niveles de actividad no vistos en años. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entre junio y septiembre de 2025 se firmaron 5500 escrituras de compraventa promedio en CABA. Estos datos consolidan una tendencia de repunte por las propiedades usadas que comenzó a fines de 2024.

El fenómeno se explica por el volumen de operaciones y, a la vez, por señales de tensión en la oferta sobre inmuebles usados bien ubicados. Los especialistas advierten que el stock podría reducirse drásticamente en los próximos meses.

Los créditos hipotecarios, el cambio de expectativas, el dólar y los valores aun de oportunidad posicionaron al mercado del usado (sean departamentos, casas y PH) como el privilegiado frente a unidades a estrenar o en pozo.

Mientras que los precios de los departamentos usados en CABA se apreciaron un 10% promedio en los últimos 12 meses, los PH aumentaron un 12% y las casas, un 5% interanual.

Propietarios que vuelven y precios que se recuperan

Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y creador del Radar Inmobiliario, explicó que “el stock de propiedades usadas todavía se mantiene en niveles elevados pese a la fuerte suba de operaciones. Esto se debe a que muchos propietarios están volviendo al mercado frente a la recomposición de precios”.

Achával sostuvo que el piso de precios se tocó en 2024 y desde entonces el valor del usado comenzó un proceso de recuperación paulatina. De hecho, según Zonaprop, los precios de los departamentos usados en CABA y el AMBA se apreciaron cerca de un 10% en los últimos 12 meses. Los inmuebles que más se venden tienen un techo de US$150.000 en CABA.

En este contexto, el metro cuadrado en CABA se ubica en US$2449 en noviembre, que implica un incremento acumulado del 5,4% en lo que va de 2025. Pese a esta evolución, el 25% de los inmuebles fue retasado a la baja en los últimos seis meses, con un descuento promedio de 6,1%, por ello siguen a valores de oportunidad.

Achával advirtió que “el crédito hipotecario, al dinamizar la demanda, va a acelerar la caída del stock de usados y esto podría anticipar una suba de precios”. Sin embargo, aclaró que el mercado aún está lejos del nivel de stock de años anteriores.

Qué pasa con los precios

A comienzos de 2025, nueve de cada diez barrios de la Ciudad mostraban subas mensuales en los precios, pero desde entonces el ritmo se fue moderando. No obstante, el 89% de los barrios de la Ciudad registra aumentos interanuales en los precios: Núñez encabezó los incrementos con un 13,3%, seguido por Villa Pueyrredón (11,4%) y Saavedra (10,8%). En cambio, los ajustes más leves se observaron en Parque Chacabuco (0,9%), Parque Patricios (1,6%) y Versalles (2,9%), donde los valores prácticamente se mantuvieron estables.

Para poner en perspectiva estas variaciones, un relevamiento de Reporte Inmobiliario indicó que los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires presentan diferencias notables según el barrio, el tamaño y la tipología. En promedio, un monoambiente se cotiza en US$107.000, un departamento de dos ambientes alcanza los US$129.000, y uno de tres ambientes llega a US$178.000.

Los barrios más caros y más baratos para comprar un departamento por m2.

• Monoambientes
  • Puerto Madero: US$200.000 (promedio de unidades).
  • Núñez: US$105.000.
  • Palermo: US$99.000.
  • Pompeya: US$39.900.
  • La Boca: US$46.000.
  • Villa Soldati: US$48.500.
• 2 ambientes
  • Puerto Madero: US$330.000.
  • Palermo: US$128.000.
  • Núñez: US$126.000.
  • Pompeya: US$47.000.
  • La Boca: US$55.450.
  • Constitución: US$59.000
• 3 ambientes
  • Puerto Madero: US$440.000.
  • Recoleta: US$195.000.
  • Palermo: US$180.000.
  • Villa Soldati: US$44.000.
  • Villa Lugano: US$52.000.
  • Pompeya: US$74.900.

Aunque más del 30% de la demanda de compra en la Ciudad de Buenos Aires sigue concentrada en los clásicos Palermo (15%), Recoleta (8,7%) y Belgrano (8,1%), aparece un dato llamativo: Rodrigo Lejtman, economista de Zonaprop, reveló que La Paternal lideró el interés con un nivel de búsquedas 95% superior al promedio. “Seguida por Monte Castro y Villa Pueyrredón”, añadió.

Por su parte, Adrián Cyderboim, de la Inmobiliaria Crecer, dijo la dinámica de las búsquedas muestra que el 63% de la demanda se concentró en propiedades de 2 y 3 ambientes. “La demanda de monoambientes, aunque estable, representó solo el 9% del total de búsquedas”.

Explicó que los compradores hoy buscan “más metros y versatilidad para combinar vida personal y trabajo en casa”.

Según el último index:

• En La Paternal, un monoambiente ronda los US$89.700, los de un dormitorio US$108.740 y los de dos ambientes US$147.600.
• En Monte Castro, los precios van de US$91.400 en monoambientes a US$146.800 en tres ambientes.
• En Villa Pueyrredón, los valores oscilan entre US$97.500 y US$158.300, conforme el tamaño de la unidad.

En un mercado inmobiliario del usado que mantiene señales de reactivación —con un interés por la compra de propiedades del 43%, según lo relevado por portales como Zonaprop o Cabaprop.

Aunque el 30% de la demanda sigue en Palermo, Recoleta y Belgrano, la atención se mueve a barrios emergentes.

Fuente: TN.

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