El mercado inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires continúa con una tendencia alcista y mostrando signos de recuperación en las operaciones de compraventa de propiedades.

“Llevamos 35 meses de crecimiento interanual de manera consecutiva y no es un dato menor si tenemos en cuenta que durante mucho tiempo vimos un mercado inmobiliario con caídas”, afirma Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Tal es así que, en el cuarto mes del año se registraron 5471 escrituras de compraventa en la Ciudad, “el mejor abril de los últimos seis años”. Número que representa un 50% que hace un año y un 15,2% más que el mes pasado (4747 actos en marzo).

De esta manera, el monto total involucrado en las transacciones ascendió a $727.050 millones, con una suba del 160,4% interanual.

En términos de valores, el monto medio de cada operación fue de $132.891.748, lo que equivale a US$114.767, según el tipo de cambio oficial promedio. Esto marca un aumento del 73% en pesos y del 36,3% en dólares respecto a abril de 2024.

“Esta recuperación en parte puede deberse a una mayor previsibilidad macro, estabilidad cambiaria y necesidades, y deseos de familias que vienen postergando sus decisiones y que están encontrando un escenario más propicio para tomarlas”, comparte Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

El rol de los créditos hipotecarios

Uno de los datos que vale la pena destacar del informe es el crecimiento de las operaciones con crédito hipotecario: en abril se firmaron 1192 escrituras formalizadas, 1012% respecto al mismo mes del año pasado. Cabe destacar que los préstamos UVA volvieron a lanzarse a fines de ese mes en 2024, por lo que todavía no habían comenzado a crecer las operaciones con financiamiento. Mientras que en el primer cuatrimestre de 2025, se contabilizan 4094 operaciones. “El crédito crea mercado”, aseguran desde la entidad.

“Hay una suba considerable en las hipotecas en la medición intermensual del 20% y ese panorama debería ser alentador en la medida que la cotización del dólar marca estabilidad”, explica De Bártolo, y agrega: “Son etapas nuevas, con un dólar sin cepo, y ahora habrá que analizar toda la reglamentación estatal en torno a nuevas flexibilidades en los reportes de operaciones”.

En el gráfico siguiente, compartido por el Colegio, se observa que a pesar de que hay un repunte en la cantidad de actos con hipoteca, todavía está lejos de los niveles del 2018 -el mejor momento de los créditos hipotecarios UVA-.

“La ausencia de crédito durante tantos años sumada a la percepción de que los precios de las propiedades podrían subir, hace que la gente se decida a llevar a cabo la operación”, explica Goldszer.

Los analistas del mercado concuerdan en que para que las operaciones con créditos comiencen a tener mayor relevancia y aumento en la demanda se deben dar diversos factores, como: baja de tasas, que mejoren los ingresos de las personas y que la inflación continúe a la baja.

Sobre esto hace referencia la directora de Ocampo Propiedades: “Para que el volumen de operaciones con crédito crezca significativamente se necesita sostenibilidad de las políticas a mediano plazo que aumenten la confianza sumado a una mayor formalidad en el empleo”.

“La estabilidad cambiaria es una de las claves para que alguien tome la decisión de endeudarse pero para que el crédito vuelva a tener un rol protagónico se necesitan, además de las medidas de coyuntura, una política de vivienda integral y sustentable”, asegura Goldszer.

Laura Porto, directora de la inmobiliaria Narvaez, concuerda con la bróker y agrega que la continuidad en la estabilidad de las variables económicas, la baja de la inflación y generación de superávit fiscal, permitiría que los bancos reduzcan la tasa de interés o al menos la mantengan estable. “A la vez una recomposición gradual del poder adquisitivo del salario puede liberar ingresos disponibles que luego sean destinados al pago de un crédito hipotecario en lugar de un alquiler. Esta sería una combinación posible que permita un impulso a la cantidad de operaciones con crédito hipotecario”, asegura.

Sin embargo, hay que analizar de qué forma continúa la evolución del financiamiento de los créditos hipotecarios. Ya que, desde fines de 2024, el mercado hipotecario en Argentina experimenta un escenario de constantes ajustes de tasas. Entre noviembre y diciembre de ese año comenzaron a dispararse los costos de los créditos hipotecarios UVA, y a mayo de 2025 varias entidades ya aplicaron su tercera o cuarta suba.

De esta manera, los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia. Mientras más alta es la tasa, mayor será el ingreso que debe justificar el solicitante, ya que, por condición de los bancos, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar.

Ante esta suba, la directora de Narvaez aclara que en principio es importante tener en cuenta “el elemento tiempo”. “Existe un desfasaje temporal entre las estadísticas oficiales, el momento de la solicitud y del otorgamiento del crédito, que pude demorar entre 45 y 60 días, por lo que puede impactar negativamente o no dependiendo del tomador”.

Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, suma que hay expectativas sobre la ley cambiaria y sobre el aumento de sueldos en dólares y su impacto en la venta de unidades. “Más sueldo en dólares, mejores expectativas sobre el futuro, más créditos hipotecarios, más ventas”, comparte.

Pero, es importante aclarar que esta segunda tanda de suba de tasas todavía no se ve reflejada en las operaciones de compraventa. Por lo que habrá que esperar cómo impacta en el mercado en los meses siguientes. “Las operaciones con crédito hipotecario que se están cerrando hoy en general son de reservas realizadas entre diciembre y enero, el impacto de la suba de tasas lo podremos empezar a ver entre julio y agosto. Entendemos que los próximos meses serán de estabilización del mercado”, aclara Agustin Celia, Director y Co-fundador de Lendar.

Y, ante la suba de las tasas Carlos D’Odorico, CEO la inmobiliaria homónima, agrega que el mercado viene en crecimiento. “La tasa tiene que bajar para que haya más operaciones con crédito, pero es importante que los bancos agilicen el otorgamiento y la flexibilización de los requisitos para acceder”.

La situación en la provincia de Buenos Aires

En cuanto a los datos de la Provincia, el Colegio de Escribanos reveló que la cantidad de operaciones de compraventa en abril creció un 60%, en comparación con el mismo mes del año anterior. En concreto, en el cuarto mes del año se registraron 12.158 compraventas, frente a las 7617 que hubo en 2024.

Si la comparación es con relación a marzo de este año, la suba de operaciones fue del 18%.“Las cifras de abril confirman la continuidad del proceso de recuperación que venimos observando desde el año pasado. No sólo crecen las compraventas, también vemos un repunte sostenido en las hipotecas, que es un dato muy alentador para el sector”, afirmó Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Uno de los protagonistas del crecimiento en la cantidad de ventas de propiedades fue el crédito hipotecario. En abril se registraron 2110 operaciones con hipoteca, lo que representa una suba del 606% en relación a las 299 registradas en el mismo mes del año pasado.

“El acceso al financiamiento resulta esencial para consolidar esta tendencia positiva. Si el crédito se amplía, muchas más personas podrán alcanzar el sueño de la vivienda propia y eso, sin duda, genera un impacto muy importante en la dinámica general del mercado”, concluyó Longhi.

Fuente: La Nación.

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