Expectativas para 2026 en el sector inmobiliario: crédito hipotecario, precios y regulación marcan el escenario
El sector inmobiliario proyecta un 2026 marcado por expectativas, cambios regulatorios y un crédito hipotecario más moderado, según el informe de Empiria, que analiza las oportunidades y los riesgos que enfrenta la actividad en un contexto de desaceleración del financiamiento y precios de usados estancados, factores que condicionan el desempeño del mercado.
La cadena inmobiliaria es una de las actividades más dependientes del largo plazo, ya que sus operaciones demandan meses o incluso años. En ese esquema, la expectativa aparece como un factor central y, de acuerdo con el relevamiento, hoy es el principal sostén del sector, algo que se refleja especialmente en el segmento de lotes, más dinámico que el de compraventa de inmuebles o construcción.
Para 2026, el sector identifica tres oportunidades. La primera es que un cambio en las expectativas pueda motorizar inversiones, con la apuesta a un mediano plazo en el que el negocio recupere rentabilidad.
La segunda oportunidad se vincula con el mercado de capitales y la intención oficial de movilizar los ahorros en dólares. Según el estudio, ya se observa movimiento de desarrolladoras e inmobiliarias que buscan financiamiento para fondear proyectos y financiar clientes.
El tercer eje tiene que ver con los cambios regulatorios e impositivos. La Ley de Inocencia Fiscal, la eximición del impuesto cedular a operaciones inmobiliarias —sumada a la derogación del ITI— y la exención del impuesto a las ganancias sobre ingresos por alquiler de vivienda son señalados como impulsos iniciales, aunque el impacto final aún es incierto.
Regulación y precios: oportunidades con condicionantes
El informe de la consultora de Hernán Lacunza, advirtió que, como contrapeso, si no hay demanda suficiente, estas oportunidades podrían quedar solo en expectativa. La demanda dependerá especialmente del crédito hipotecario, que desaceleró en el último bimestre de 2025 y comenzó 2026 sin fuerza.
El precio de venta de los usados aparece como otro punto crítico. En la Ciudad de Buenos Aires, el valor de los inmuebles usados está estancado desde principios de 2025 y es apenas 8,5% superior al de noviembre de 2023, en un contexto en el que los costos casi se duplicaron. Según el estudio, mientras el precio del usado resulte más atractivo que el de un inmueble en construcción (pozo) o a estrenar, el desarrollo inmobiliario no será rentable.
Construcción y crédito: señales mixtas al inicio del año
La construcción cerró 2025 con una mejora promedio de 6,7%, aunque concentrada en el primer tramo del año. En diciembre, la demanda de insumos creció 3,8% mensual, lo que permitió compensar la caída de noviembre, pero sin abandonar el estancamiento general, ya que el sector registró seis meses de caída y seis de crecimiento.
El inicio de 2026 mostró indicadores heterogéneos. En enero, el índice Construya cayó 11,6%, mientras que los despachos de cemento aumentaron 2,6%. El informe de Empiria señaló que, si la demanda se mantuviera como en el último trimestre, el año podría reflejar una caída de 0,7%, mientras que tomando solo diciembre habría una mejora de 0,5%.
En materia de crédito hipotecario, enero registró desembolsos por u$s189 millones, un 4% más que en enero de 2025, lo que anticipa un escenario más cercano a los u$s200 millones mensuales que a los casi u$s300 millones del período preelectoral. Esto equivaldría a unos 2.600 créditos y permitiría cerrar el año en torno a u$s2.500 millones, por debajo de los u$s3.300 millones de 2025. La tasa promedio bajó en enero a 5,58%, aunque hacia fines de mes mostró un leve repunte, en un mercado donde el Banco Nación concentraba hasta octubre el 76% de los créditos desembolsados, participación que difícilmente cambie en el primer semestre de 2026.
Fuente: Perfil.
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