Las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires volvieron a tomar impulso. En septiembre se firmaron 6612 operaciones, 9,2% más que en agosto aunque 5,52% menos que un año atrás. El valor promedio por escritura fue de u$s 119.755 y el volumen total llegó a u$s 792 millones, según datos publicadas por Bryn,

“Septiembre muestra una mejora clara respecto de agosto, pero la comparación interanual todavía es negativa. El mercado está activo, aunque aún no logra recuperar completamente el ritmo de 2025”, indicaron.

En charla con El Cronista, Daniel Bryn, asesor y analista del mercado inmobiliario describió que “más allá de los números, lo que se percibe en la calle es un cambio de clima” y aseguró al respecto que “en las últimas semanas hay más consultas, más visitas con intención real y más reservas que hace unos meses”.

Según explicó, el comprador que esperaba “a ver qué pasa” empezó a moverse, y “eso se nota primero en la oficina y recién después en las estadísticas”.

Qué dicen los números del mercado inmobiliario de 2026

De enero a septiembre se firmaron 48.195 escrituras, 2,7% menos que en el mismo período de 2025. Ese total se explica en que las compras sin hipoteca crecieron 5,3%, hasta 40.772, mientras que las hechas con crédito cayeron 31%, hasta 7.423.

“Lo que separa a 2026 de 2025 es el crédito”, afirmó Bryn. “El comprador con ahorros sigue comprando. El que depende del banco se frenó en el primer semestre, cuando las hipotecas llegaron a un piso de 584 en mayo”, precisó.

Desde ese piso hubo “una recuperación fuerte”, por que en septiembre se firmaron 1256 créditos, más del doble que en mayo y 18,6% más que en agosto, aunque 15,48% menos que un año atrás. Dichos créditos representan 19% de las operaciones y 16,81% del monto, con un crédito promedio de u$s 105.992.

Según indicaron, hubo 110.316 propiedades publicadas, de las cuales se vendió 5,99%. Este número es “uno de los mejores niveles de absorción del año”, remarcó Bryn.

Tal como nos detalló el analista inmobiliario hubo 75.000 departamentos publicados y los avisos activos llevan en promedio 298 días, unos diez meses.

Qué conviene hacer si vas a vender

En el análisis del precio de salida, que es la variable central, Bryn sostuvo que ve “un propietario más realista” y afirmó que quien necesita vender “ya entendió que el precio lo pone el mercado y no el aviso del vecino”. Sin embargo, aclaró que “todavía hay muchos vendedores que publican por encima de lo que el comprador convalida”.

Lo que más le conviene a quien quiere vender, el asesor aconsejó que se debe “salir al mercado con el precio correcto desde el primer día” y aseguró que esa “es la mejor estrategia”, ya que “la rebaja tardía siempre cuesta más”.

“Siempre les digo a los propietarios que los primeros 30 días de publicación son los más valiosos, porque ahí es cuando la propiedad tiene más atención. Desperdiciarlos con un precio fuera de mercado es el error más caro que se puede cometer”.

Según el análisis, la propiedad bien tasada se vende en menos de un año en casi cualquier barrio y en un plazo de dos a cuatro meses en promedio, mientras que lo publicado por encima del valor de mercado supera ese tiempo en todos.

¿Barrio “mata” propiedad?

“Mi sensación es que hoy se vende el producto, no el barrio. Un buen 3 ambientes, luminoso, bien mantenido y bien tasado se vende en Caballito, en Belgrano o en Villa Urquiza”, explicó el analista a este medio.

Según los datos, los avisos de 3 y 4 ambientes llevan entre 217 y 236 días, los de 2 ambientes 303 y los de 5 ambientes o más 349. Además, las unidades aptas para crédito, de entre u$s 100.000 y u$s 150.000 y con papeles en regla, son las que buscará la demanda que vuelve. En precios, el corredor norte muestra la mejor dinámica del usado en 12 meses, con Chacarita +6,3%, Saavedra +4,7% y Coghlan +4,2%.

Qué conviene hacer si vas a comprar

El precio por metro cuadrado escriturado se estima en unos u$s 2470 en agosto, 0,9% más que un año atrás, en línea con el promedio publicado de u$s 2484. En los últimos 12 meses, el precio publicado del usado en dólares subió en 25 barrios y bajó en 19, casi todos dentro de una banda de 3%.

“Hoy vivimos un mercado de precios estables, y para mí eso es una buena noticia”, sostuvo Bryn. “Para quien compra, este es de esos momentos que después se recuerdan como ‘ahí había que comprar’: precios quietos, mucha oferta para elegir y margen para negociar”. Es una opinión suya, que no implica una proyección de precios.

Sobre la dirección de los valores aseguró que no espera bajas, ya que “el costo de construir no baja y lo nuevo cuesta bastante más que el usado, así que el usado tiene un piso firme”. A estrenar cuesta 34% más por metro cuadrado que el usado y el pozo, 41% más. “El que compra hoy probablemente lo haga en la parte baja de un ciclo que, más temprano que tarde, empieza a subir”, planteó al respecto

Con un ticket promedio de u$s 120.000, el ingreso necesario para calificar deja afuera a buena parte de la clase media. Además, hay diferencias por zona, en tanto que en Constitución cayó 13,5% en el precio publicado del usado y, según Bryn, “en el centro la demanda es más de inversor, más sensible al precio y a la renta, y por eso más lenta”.

Qué conviene hacer si vas a alquilar

Entre los barrios con precios en baja, Bryn identificó tres con renta bruta anual (es el alquiler de un año sobre el precio de compra, antes de expensas, impuestos y meses sin inquilino) alta, pero con “venta posterior lenta”.

• Parque Patricios rinde 9%;
• San Cristóbal 8,4%;
• Balvanera 8,3%.

Qué puede cambiar en 2027

La “gran incógnita” para el mercado, según aseguró Bryn, “no es económica sino política”, ya que, tal como precisó “si la campaña arranca temprano, el mercado se va a poner en pausa antes de tiempo”.

Según explicó, la falta de claridad sobre el rumbo del país contrae las decisiones de propietarios y, más aún, de compradores. “Esto va a afectar seriamente el mercado”, advirtió.

Con ese telón de fondo, su escenario base supone que, si el crédito se sostiene entre 1000 y 1300 hipotecas por mes, 2027 debería igualar o superar el volumen de 2025, que cerró con unas 69.500 escrituras, el mejor nivel desde 2017 y 2018.

Si bajan las tasas o se amplían los cupos, el usado, con precios planos desde hace más de un año, podría empezar a recuperar valor. En el escenario de riesgo, con el crédito estancado, el mercado quedaría de contado, con volumen estable y precios quietos.

“Soy partidario del escenario optimista”, dijo Bryn, y lo atribuyó a que la baja de tasas está generando más consultas y reservas que lo habitual.

Fuente: El Cronista.