El mercado inmobiliario argentino despidió 2025 con un balance sensiblemente más favorable que el de los años previos. Sin euforia, pero con señales claras de reactivación, el sector logró dejar atrás la parálisis que dominó buena parte del período mitad 2018– fines de 2023. Las operaciones crecieron, la demanda volvió a aparecer y el crédito hipotecario reapareció como una variable central. Ahora, todas las miradas se concentran en 2026, un año que aparece como decisivo para determinar si la recuperación se transforma en un ciclo sostenido.

Desde el análisis de José Rozados, de Reporte Inmobiliario, el dato más relevante del año fue la velocidad de respuesta del mercado frente a un escenario más previsible. “Cuando aparecen reglas claras y financiamiento, la demanda reacciona rápido”, señala.

En ese sentido, el crédito hipotecario volvió a ocupar un rol clave, especialmente en el segmento de unidades usadas de ticket medio, que todavía se encuentran por debajo de los valores máximos históricos y muestran margen para ajustar.

El usado lideró la recuperación

Durante 2025, el mercado del usado fue el gran protagonista. Con precios más competitivos, una oferta amplia y propietarios dispuestos a negociar, ese segmento concentró gran parte de las operaciones. A diferencia del inmueble a estrenar, condicionado por el fuerte aumento de los costos de construcción, el usado logró posicionarse como la opción más accesible para quienes volvieron a comprar con crédito.

Los valores cerraron el año con comportamientos dispares. Mientras los departamentos lograron cierta estabilidad luego de la suba registrada en 2024, las casas quedaron rezagadas y, en muchos casos, cotizan por debajo de su costo de reposición.

Para Rozados, esa brecha explica buena parte del dinamismo observado y anticipa que, en 2026, el ajuste podría continuar de manera gradual, siempre que el crédito mantenga su expansión.

Un año cerca de los récords históricos

Los números acompañaron ese cambio de clima. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2025 cierra con un volumen estimado de entre 68.000 y 69.000 escrituras, uno de los niveles más altos desde que se inició la serie estadística en 1998. De confirmarse, el año quedará apenas por debajo de los ciclos de auge de 2005 y 2007, y lejos solo del récord absoluto de 1998.

Octubre fue uno de los meses más destacados, con más de 7.000 escrituras firmadas, un volumen excepcional para el mercado porteño. El regreso del crédito hipotecario fue determinante: las operaciones con hipoteca crecieron con fuerza y permitieron ampliar el universo de compradores, quienes accedieron a unidades de mayor valor o superficie.

Desde el plano institucional, Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de CABA, subrayó que superar los 7.000 actos mensuales constituye un hito poco frecuente. “No fue un fenómeno aislado, sino el resultado de varios factores combinados: financiamiento, previsibilidad y decisiones de compra que se adelantaron”, explicó. Para la entidad, el repunte también refleja que la vivienda volvió a ser percibida como un resguardo patrimonial de largo plazo.

Construcción: costos altos y proyectos selectivos

Si el usado tuvo un buen año, la construcción fue el segmento más desafiante. El fuerte incremento de los costos durante 2024 y 2025 redujo márgenes y obligó a frenar o replantear lanzamientos (los costos se estabilizaron recién en los últimos meses tras una suba que promedió el 120% hasta agosto último, hoy en edificios nada baja de u$s1.300 por metro cuadrado de obra). Si bien hubo algunos proyectos sobre el cierre del año —incluso en CABA—, la actividad estuvo lejos de mostrar un crecimiento generalizado.

Para Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, el mercado dejó atrás la parálisis, pero todavía no logró trasladar plenamente los nuevos niveles de costos a precios de venta. “El segmento premium siguió validando valores altos, con operaciones relevantes en zonas consolidadas, pero el mercado tradicional mostró mayor resistencia”, señaló.

En ese contexto, la tierra volvió a posicionarse como el activo más codiciado. Con márgenes ajustados y obras más selectivas, muchos desarrolladores concentraron sus apuestas en la compra de suelo estratégico, anticipándose a un escenario de recuperación futura y escasez de lotes bien ubicados.

La mirada de los desarrolladores hacia 2026

Desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), su presidente Damián Tabakman se mostró moderadamente optimista respecto del año próximo. “Un 2026 sin elecciones y con estabilidad macro debería generar buenas condiciones para la inversión en ladrillos”, afirma. Para el directivo, el Real Estate argentino es altamente cíclico y reacciona con fuerza cuando desaparece la incertidumbre política y cambiaria.

Tabakman reconoce que los costos siguen siendo el principal escollo, pero destaca que el sector está trabajando puertas adentro en productividad y eficiencia. “Todavía cuesta trasladar costos a precios sin perder rentabilidad, pero esa cuestión debería dejar de ser el talón de Aquiles a lo largo del año”, sostuvo.

Para que el sector vuelva a crecer en volumen y no solo en proyectos puntuales, el referente de la CEDU remarcó la necesidad de un combo estructural: estabilidad macro sostenida, crédito y reducción de la carga impositiva. “Todo eso está apareciendo, de a poco, pero en el sentido correcto”, resume.

Alquileres: el gran ganador del ciclo

Donde el balance de 2025 es claramente positivo es en el mercado de alquileres. Con mayor previsibilidad normativa y mejores rentabilidades, el segmento cerró el año como uno de los grandes ganadores. La oferta se recompuso y los valores comenzaron a ajustar de manera más ordenada, en sintonía con la inflación.

De cara a 2026, Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, anticipó un escenario bisagra, especialmente por el regreso de los créditos hipotecarios. “Veo al próximo año como un punto de inflexión, comparable a lo que ocurrió en 2015”, asegura.

Según explicó, la combinación de mayor estabilidad macroeconómica y desaceleración inflacionaria podría permitir que los bancos vuelvan a lanzar líneas de crédito con mayor profundidad.

Rizzo estimó que hacia marzo podría verse una activación más clara del financiamiento hipotecario y proyecta una inflación sensiblemente menor, por debajo del 20% anual. Ese escenario, sostiene, podría ampliar de forma significativa la base de compradores y aliviar la presión sobre el mercado de alquileres.

Un año decisivo, sin promesas explosivas

El Real Estate llegó al cierre de 2025 con más certezas que dudas. El mercado volvió a moverse, encontró un nuevo punto de equilibrio y dejó atrás varios años de inercia. Sin embargo, 2026 no promete ser un año explosivo, sino decisivo. Crédito, costos y confianza serán las variables que marcarán el ritmo.

Se espera que los bancos que otorgan préstamos UVA vuelvan a reducir sus tasas —hoy en torno al 10%—, como ya ocurre en el Banco Nación, que ofrece una tasa del 6% para quienes acreditan su sueldo en la entidad. No obstante, el endurecimiento de los criterios de scoring y de las condiciones de acceso mantiene, por ahora, lejos el sueño de la casa propia para una parte importante de la demanda.

Como resumió Rozados, el desafío ahora es que la recuperación sea sostenible y alcance a más segmentos. Si el crédito se consolida, los costos comienzan a normalizarse y la estabilidad macro se mantiene, el sector podría entrar en una nueva etapa de crecimiento más amplio. El movimiento ya empezó; ahora resta saber hasta dónde puede llegar.

Fuente: ámbito.

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