La derogación de la Ley de Alquileres, la reactivación de los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales han abierto un nuevo escenario dentro del mundo del Real Estate en 2024. 

“Hay muchos indicadores positivos”, asegura Facundo Orestes Vivas, fundador de la consultora homónima con más de veinte años en el mercado,  durante una entrevista con Zonaprop. 

Desde enero, los contratos de alquiler están regulados por el Código Civil y Comercial y ya no más por una ley propiamente dicha. Está medida es celebrada por profesionales del rubro inmobiliario ya que, según explica el broker, “da previsibilidad, transparencia y sobre todas las cosas, corta la especulación”. Además, considera que no solo es una ventaja para quien busca alquilar sino también para quien está interesado en invertir. “Genera un impacto positivo en la inversión de departamentos que sean para alquilar porque hoy ese inversor tiene un porcentaje de retorno más alto que hace seis meses atrás”. 

Sin embargo, en base al informe mensual de Zonaprop sobre la Ciudad de Buenos Aires, la relación alquiler/precio disminuyó en junio y se ubicó en 4,49% anual. Hoy se necesitan 22,3 años para repagar la inversión inicial, 10% menos de lo requerido hace un año atrás. Una de las causas es el incremento de precios en el mercado de compra-venta. El precio del metro cuadrado registró un aumento del 4,3% en el primer semestre del año. Solo en junio, la suba fue del 1,2% y registró un valor medio de 2.269 dólares por metro cuadrado. 

De acuerdo a la base de datos del portal, la oferta para alquilar creció un 78% desde el inicio del año. En específico, el bróker asegura que hace algunos meses atrás tenían alrededor del 120% menos propiedades publicadas que hoy. Además, asevera que “al haber más oferta, la demanda se acomoda mejor” no solo por la gama de opciones sino también por los valores más regulados. 

La reactivación de los créditos hipotecarios fue otra de las medidas que impactó positivamente en el mercado. Orestes Vivas considera que “si bien hasta el momento no hay una dinámica muy marcada, el hecho de que estén en vigencia y que haya muchas consultas, ayuda muchísimo al sector”.

En cuanto al blanqueo de capitales, considera que se trata de una reforma destinada al mercado inmobiliario porque impacta significativamente. Según analiza, hay mucha gente que va a utilizar ese dinero que tenía guardado en la compra de un inmueble.

En cuanto al blanqueo de capitales, considera que pese a que no se trata de una reforma exclusivamente destinada al mercado inmobiliario, impacta significativamente porque, según analiza, hay mucha gente que va a utilizar ese dinero que tenía guardado en la compra de un inmueble. 

Con motivo de conocer los avances del mercado inmobiliario en la primera mitad del 2024, Zonaprop realizó una encuesta a inmobiliarias y desarrolladoras clientes de la marca. Los resultados indicaron que el 34% de los encuestados asegura que habrá un aumento en las transacciones de compra-venta y en la oferta, mientras que un 23% opina que si bien habrá un aumento en este tipo de operación, la oferta disminuirá. El 12% estipula que las transacciones de compra-venta bajarán pero aumentará la oferta y solo el 4% anticipa una disminución tanto en las transacciones como en la oferta. 

Alineado a esta proyección, el fundador de Facundo Orestes Vivas Real Estate prevé que, gracias a esta batería de medidas, en el segundo semestre del año se harán visibles fuertes signos de recuperación. “Todas esas medidas aportan, alientan y motivan al mercado inmobiliario y tiene un impacto positivo de lleno”. 

Naón: una joya dentro de la Ciudad de Buenos Aires

Dentro de la región oeste de la Ciudad de Buenos Aires, en Mataderos, se encuentra el Barrio Naón, una zona en expansión que Facundo Orestes Vivas destaca como isla. En la primera mitad del año, esta zona acumula un crecimiento en la demanda del 47%, de acuerdo a los datos de Zonaprop. Mientras que la demanda total de Mataderos en el mismo período es del 14%.

“Lo invito a cualquier que venga y le mostramos que tienen muchísimo para dar”, sugiere.  Desde la inmobiliaria que lidera, están llevando a cabo proyectos con pisos de 120, 140 y hasta 150 metros cuadrados, departamentos con cocheras y unidades exclusivas. 

Desde su experiencia en el rubro, el bróker asegura que hoy en la Ciudad de Buenos Aires lo que más buscan los interesados en adquirir o alquilar un inmueble son departamentos de dos o tres ambientes. Sin embargo, afirma que “los phs son la niña bonita de la fiesta”.

De hecho, en base a los datos del portal, la demanda de este tipo de viviendas en Naón creció 5% en la primera mitad del año. Dentro de todas las zonas de Mataderos, es la segunda propiedad más ofertada (22%), después de los departamentos (37%).

En este sentido, Orestes Vivas reitera que “los cuatro ambientes con cochera son el producto para las personas que quieren tener las mismas comodidades de una casa, en un piso”.

Por fuera de la Ciudad de Buenos Aires, el bróker resalta Canning, ubicado en zona sur, repartida entre los municipios de Ezeiza y Esteban Echeverría. “Es un lugar que tiene mucho recorrido, vemos mayor cantidad de desarrollo y metros cuadrados aprobados”, asegura. 

Canning es el segundo barrio con mayor precio para alquilar. De acuerdo al informe de junio de 2024 de la marca, un departamento de dos ambientes tiene un valor de 373.947 pesos mensuales, mientras para la adquisición, tiene un precio medio de 1.818 dólares por metro cuadrado. De todas formas, Orestes Vivas advierte que “faltan 15 años o más de desarrollo porque hay proyectos muy ambiciosos”.

La tecnología, un socio para el crecimiento

La tecnología ya no pasa desapercibida en lo absoluto. Cada vez es más importante contar con herramientas que maximicen los procesos dentro del mercado. Orestes Vivas explica que gracias a este instrumento se nutren de información pero también dotan de conocimientos a sus clientes para que sus decisiones sean más adaptativas. 

“La tecnología aporta muchísimo, por eso creemos que es un dinamizador, un socio, para el desarrollo y para nuestra gestión. No es una amenaza, al contrario, es una medida súper adaptativa que nos permite poder ser más atractivos y más profesionales para el mercado y para el consumidor”, resume. 

Las visitas 360° se han convertido en un boom dentro del mercado y dentro de Facundo Oreste Vivas Real Estate buscan aprovecharlo al máximo. “Los clientes pueden ver proyectado el inmueble en 3D, pueden caminar por los espacios, se pueden imaginar de otra forma y consecuentemente pueden tener una visión más real de lo que está comprando”, destaca. 

Sin embargo, para cerrar la entrevista, advierte que las herramientas que da la tecnología no son totalmente exactas. “Es un 70% verdad y un 30% artífice porque la realidad virtual te puede dar un acercamiento, pero no certezas. Aun así, la tecnología viene para nivelar para arriba, viene a elevar la vara”, concluye. 

Fuente: Zonaprop.

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